Как оценивается залоговая недвижимость

Сегодня многие россияне предпочитают оформлять кредиты под залог недвижимости. И в этом нет ничего удивительного: можно получить быстро крупную сумму денежных средств под сравнительно небольшие проценты (банки практически ничем не рискуют и позволяют удешевить заём). Интересно, что довольно часто кредит под залог недвижимости оформляют именно для покупки квартиры или дома: если выгодно сдавать приобретенные "квадратные метры", то можно не только своевременного исполнять обязательства, но еще и прилично зарабатывать. Разумеется, кредитодатель обязан оценить стоимость предлагаемой ему в качестве залога недвижимости. От этого зависит не только максимальная сумма займа, но и во многом условия его предоставления.

Стадии оценки

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на момент оформления заявки на кредит. На этом этапе финансовые учреждения обычно сравнивают цену на квартиры, дома, коммерческую недвижимость с аналогичными залогу характеристиками. Следует отметить, что максимальная сумма кредита не зависит именно от рыночной стоимости.
• Расчет ликвидной стоимости. Речь идет о той цене, по которой продать объект залога можно максимально быстро. Как правило, ликвидная стоимость на 10-15% ниже рыночной. В случае продажи предмета обеспечения по рыночной цене финансовые учреждения будут нести издержки (проведение аукционов, размещений объявлений в СМИ и так далее). Разумеется, такие риски они нести не желают. По этой причине ликвидная (ее еще называют прямо - залоговой) стоимость является определяющей при расчете максимальной суммы и условий кредитной линии.
• Прогнозирование. Оценщики моделируют ситуацию, при которой обязательства заемщика не исполняются, определяя сумму, возмещенную банку при продаже объекта недвижимости. В этом случае учитывается износ объекта, инфляция, возможные изменения курса валюты на протяжении срока действия кредитного договора и так далее. Говоря проще, оценщик определяет условия, при которых кредитодатель как минимум ничего не потеряет даже при условии недобросовестности заемщика.

Критерии оценки

Их достаточно много:

• Площадь. При прочих равных чем она больше - тем лучше, однако тут есть свои нюансы. Разумеется, что квартира размером в 70 м² при прочих равных будет оцениваться дороже жилья в 50 м². Однако известно, что зачастую недвижимость меньшей площади стоит больше из расчета на один квадратный метр. Здесь свою роль играет и ликвидность, так как небольшие квартиры стоят дешевле, то и продаются они быстрее в отличие от многокомнатных.
• Местоположение. Недвижимость в центре города, разумеется, стоит дороже, чем на окраине при прочих равных. Однако бывают и исключения: если квартира, например, расположена в спальном районе, но в элитном жилом комплексе, то она может быть дороже, чем расположенная в центре при одинаковой площади. Местоположение также влияет на видовые характеристики: если окна жилого помещения выходят на промышленную зону, то это негативно скажется на стоимости недвижимости, на водоем или, например, лес - позитивно.
• Этажность. Известно, что квартиры на первом и последнем этажах пользуются наименьшей популярностью (это связано с сыростью, холодом, жарой, близостью к подвальным или чердачным помещениям и другими негативными моментами). Нивелировать этот отрицательный фактор могут преимущества таких квартир, которых нет у размещенных со второго до предпоследнего этажа. Наличие террасы, мансарды, например, наоборот повлияют на увеличение стоимости недвижимости, даже если она находится не в самом "престижном" месте многоквартирного дома.
• Материал стен. Тоже важный фактор. Монолитные, кирпичные стены априори дороже панельных или сделанных, например, из шлакоблока, так как они, во-первых, стоят существенно больше и закладываются в цену жилья еще при его возведении, во-вторых, в них теплее, отсутствуют негативные факторы вроде промерзания стен, продувания и так далее. Для частных домов, кстати, очень важен еще и материал кровельного покрытия.
• Наличие и состояние коммуникаций. Централизованное газо- и водоснабжение, отопление и так далее - тоже фактор, влияющий на стоимость недвижимости. Особенно это актуально для частных домов. Если здание, например, только построено и находится в коттеджном поселке, куда еще не проведены коммуникации, то это очень сильно повлияет на его залоговую оценку в плане снижения последней.
• Социальная и транспортная инфраструктура. Наличие рядом с квартирой или домом автомобильных, железнодорожных магистралей, при помощи которых легко добраться в любой район города или до ближайшей станции метро, - положительный фактор. Также на увеличение стоимости влияет присутствие в шаговое доступности объектов торговли, медицинских, образовательных, спортивных учреждений.

На стоимость могут влиять и какие-либо неординарные факторы. Расположения объекта недвижимости в доме, относящемся к историко-культурной ценности, тоже повлияет на увеличение стоимости квартиры. Впрочем, такие факторы встречаются достаточно редко.

Документы

Для проведения оценки залоговой стоимости объекта недвижимости нужно предоставить следующее:

• Технический паспорт.
• Свидетельство, подтверждающее право владения на дом и земельный участок.
• Удостоверение личности заказчика оценки (паспорт или вид на жительство). Следует отметить, что он не обязательно должен являться собственником объекта.

Могут потребоваться и дополнительные документы, в зависимости от правового статуса и и технических характеристик объекта (договор найма, если недвижимость неприватизированная, право на владение доли имущества и так далее).

Пример расчета стоимости

Рыночная цена квартиры составляет 10000000 рублей. Ее ликвидная стоимость, определенная банком, равняется 8500000 рублей. Учитывая, что банки дают кредит в размере, обычно не превышающем 80% от определенной ими стоимости недвижимости, то человек может получить 6800000 рублей. Разумеется, у разных банков свои условия, так что точно определить максимальную сумму займа можно только при начале процедуры оформления.

Ну а подобрать наиболее выгодный кредит под залог недвижимости, осуществить рефинансирование ипотеки можно, обратившись в нашу компанию.