Как продать квартиру, купленную в ипотеку с использованием материнского капитала

В жизни случаются разные ситуации, когда могут срочно потребоваться крупные денежные суммы. В таких случаях люди продают дорогостоящее имущество: дома, машины, квартиры. Если жильё было куплено после рождения ребёнка с использованием материнского капитала, возникают дополнительные сложности, о которых необходимо знать обладателям ипотеки в Ростове-на-Дону перед продажей.

Что необходимо учесть перед продажей квартиры?

Маткапитал - это денежные средства, которые государство выделяет семье в связи с рождением ребёнка на строго определённые цели: пенсию матери, образование детей или на улучшение жилищных условий. Чаще всего именно на последнюю цель расходуются денежные средства. Многие семьи предпочитают использовать маткапитал в качестве первого взноса по ипотеке. Здесь и возникает первая сложность. Так как эти деньги не были заработаны мужем и женой, а выделены как субсидия при рождении одного и более детей, то интересы последних необходимо учитывать.

Условие номер один при продаже ипотечной квартиры с маткапиталом - детям в ней должны быть выделены доли. Их размер будет зависеть от двух факторов:

• стоимость квартиры;
• удельный вес размера маткапитала в общем размере ипотечного кредита.

Если рыночная стоимость жилья в несколько раз превышает размер материнского капитала, и его удельный вес не велик, то доли детей будут сравнительно не большими. В обратной ситуации детям может принадлежать половина и более квартиры.

Необходимость выделения долей - очень стопорящий процесс продажи фактор. Органы опеки и попечительства настаивают, чтобы вновь приобретаемое семьёй жильё было не хуже или даже значительно лучше продаваемого для сохранения и улучшения жилищных условий детей. Также они требуют, чтобы обе сделки - продажи предыдущей квартиры и покупки новой - были совершены в один день. Если описанные правила были нарушены или сделка была заведомо подозрительной (например, если жильё было продано родственникам) , органы опеки вправе обратиться в суд для аннулирования сделки. В таком случае семья будет обязана вернуть покупателю полную сумму.

Стоит помнить, что ипотечная квартира - это имущество, находящееся в залоге у банка как гарант его финансовых интересов. Соответственно, выделить доли в такой квартире детям не удастся. Дело в том, что в случае, если родители будут не в состоянии и дальше выплачивать кредит, финансовая организация не сможет конфисковать залоговую квартиру. При таком раскладе будут ущемлены интересы несовершеннолетних, которым в жилом помещении выделены доли.

Что делать в таком случае? Первый и наиболее представляющийся возможным вариант - полностью погасить ипотечный кредит и только затем переходить к продаже квартиры. Но что, если жильё продаётся именно из-за неспособности семьи выплачивать ипотеку? Здесь всё гораздо сложнее, ведь потребуется найти покупателей, которые согласятся полностью погасить обязательства по кредиту.

С одной стороны может показаться, что вряд ли кто-то согласится на подобное. Но в юридической практике такие случаи не являются такой уж редкостью. Процесс заключения сделки выглядит следующим образом:

• продавцы дают объявление о продаже квартиры, указывая, что она приобреталась за счёт маткапитала и средств ипотечного кредитования;
• возможные покупатели выходят на связь, обсуждаются все возможные нюансы;
• нотариально оформляется предварительный договор купли-продажи квартиры, где прописывается, какая часть от стоимости квартиры была предварительно передана продавцам на погашение ипотеки;
• долг банку полностью погашается, и снимаются все обременения с квартиры;
• продавцы выделяют доли в квартире детям, что проверяется органами опеки и попечительства;
• нотариально оформляется договор купли-продажи квартиры;
• сделка регистрируется, делаются необходимые записи в МФЦ и Росреестре;
• покупатели передают продавцам оставшуюся сумму и вступают в право собственности.

Гораздо сложнее ситуация становится, когда у покупателей нет возможности приобрести жильё полностью за свои средства, и они тоже собираются брать ипотечный кредит. В этом случае появляется дополнительное лицо - финансовая организация-кредитор возможных покупателей квартиры. Кроме того, выступать покупателями могут только те лица, у которых хватает собственных денег на оплату первоначального взноса. Например, продаётся квартира стоимостью 7 млн руб. Долг продавцов по ипотеке составляет 2,5 млн рублей, у покупателей на первый взнос имеется 3,5 млн руб. Максимально одобренная покупателям сумма ипотечного кредита составляет 4 млн рублей.

Первые несколько этапов сделки такие же. С помощью собственных средств покупатели погашают долг продавцов по ипотеке, и у них остаётся 1 млн рублей. После проверки предварительной заявки покупателей банком-кредитором оформляется договор купли-продажи, который предоставляется финансовой организации. Таким образом покупатели уже внесли 2,5 млн рублей на оплату ипотечного долга продавцов, у них остался 1 млн рублей собственных денег, и банк выдаёт кредит на сумму 3,5 млн рублей.

Ещё один возможный вариант продажи ипотечной квартиры, купленной с использованием маткапитала, - это его возвращение Пенсионному Фонду в полном объёме. При таком раскладе получается, что имущество было куплено исключительно на собственные деньги родителей, и, следовательно, они не должны выделять доли в квартире своим детям. Процедура продажи значительно упрощается, так как из уравнения исключаются органы опеки и попечительства, которые обязывают приобретать жильё одинаковой или большей стоимости для соблюдения интересов несовершеннолетних. Часть вырученных денежных средств поступит на счёт банка-кредитора в счёт уплаты ипотечного долга, часть - на счёт продавцов. В дальнейшем они могут снова взять жильё, в том числе ипотеку без первоначального взноса. Материнский капитал не "сгорает" в результате возвращения в Пенсионный Фонд и может быть вновь использован на погашение ипотечного кредита или на любые другие обозначенные в законе цели. В юридической практике таких случаев меньше, но всё же они имеют место быть.